[부동산인사이트] 우분투 금융서비스 권용은 상무

서류와 건축의 기초: 등기부등본, 근저당권, 건폐율

집의 신분증과 뚱뚱한 건물의 비밀

부동산 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 서류가 있고, 땅을 볼 때 꼭 따져봐야 할 숫자가 있다. 이번에는 부동산의 진실을 말해주는 서류인 ‘등기부등본’, 그 속에 숨겨진 빚인 ‘근저당권’, 그리고 내 땅의 활용도를 결정하는 ‘건폐율’에 대해 알아본다. 이 세 가지는 사기를 예방하고 투자의 가치를 판단하는 가장 기초적인 도구다.

등기부등본은 부동산의 신분증이자 생활기록부다. 사람에게 주민등록증이 있듯, 모든 부동산에는 등기부등본이 있다. 여기에는 이 집의 진짜 주인이 누구인지(갑구), 이 집을 담보로 빚은 얼마나 있는지(을구)가 적나라하게 적혀 있다. 부동산 거래 사고의 90%는 이 서류를 제대로 보지 않아서 발생한다. 계약금을 보내기 직전, 중도금을 보낼 때, 잔금을 치를 때 각각 발급받아 확인하는 것이 원칙이다. "집주인이 좋은 사람 같아서"라는 감정은 버리고, 오직 등기부등본에 적힌 사실만 믿어야 한다.

근저당권은 등기부등본 '을구'에서 가장 눈여겨봐야 할 단어다. 쉽게 말해 “이 집은 은행 빚이 있습니다.”라는 꼬리표다. 집주인이 집을 살 때 은행에서 돈을 빌리고, 집을 담보로 맡겼다는 뜻이다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면 은행은 이 집을 경매로 넘길 권리를 가진다.

세입자나 매수인의 입장에서는 근저당권이 너무 많이 설정된 집은 피해야 한다. 집값이 폭락하거나 경매로 넘어갈 경우, 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 통상적으로 근저당권 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 '깡통전세'의 위험이 있다고 본다. 근저당권이라는 낯선 단어는 곧 '위험 신호등'이라고 기억하자.

건폐율(建蔽率)은 땅의 가치를 결정하는 건축 용어다. 한자 뜻을 풀이하면 '건물이 땅을 덮고 있는 비율'이다. 내가 100평짜리 땅을 샀다고 해서 100평 전체에 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 나라에서는 답답한 도시를 막기 위해 땅마다 건물을 지을 수 있는 넓이를 제한해 두었다.

예를 들어 건폐율이 50%라면 100평 땅에 1층 바닥 면적을 50평까지만 지을 수 있고, 나머지 50평은 마당이나 주차장으로 비워둬야 한다. 건폐율이 높을수록 건물을 '뚱뚱하게' 넓게 지을 수 있으니 땅의 활용도가 높다. 반대로 건폐율이 낮으면 건물이 홀쭉해지고 빈 땅이 많아져 쾌적하지만, 건물주 입장에서는 임대 공간이 줄어들어 수익성이 떨어질 수 있다. 그래서 땅을 보러 갈 때(임장), "이 땅은 건폐율이 얼마예요?"라고 묻는 것은 "이 스케치북에 그림을 얼마나 꽉 채워 그릴 수 있나요?"라고 묻는 것과 같은 핵심적인 질문이다.

부동산은 서류(등기부등본, 근저당권)로 안전을 확인하고, 공법(건폐율)으로 가치를 판단하는 게임이다. 이 세 가지 용어를 이해했다면, 당신은 이제 겉만 번지르르한 집이 아니라 그 속에 감춰진 권리관계와 잠재력을 꿰뚫어 볼 수 있는 '투시경'을 얻은 셈이다.

다음에는 건폐율의 짝꿍인 '용적률'과 대출의 마법 '레버리지'에 대해 알아보며 투자의 깊이를 더해보자.

우분투 금융서비스 권용은 상무

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노원신문