[부동산인사이트]

우분투 금융서비스 박지애 지점장

낯설지만 중요한 계약: 전대차, 전대인, 전차인
: 빌린 것을 다시 빌려줄 때 생기는 위험한 동거

부동산 용어 중 초보자들이 가장 낯설어하면서도 자칫하면 큰 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 개념이 바로 '전대차'다. 보통 집주인과 세입자의 관계는 익숙하지만, 세입자가 또 다른 세입자를 들이는 상황은 흔치 않기 때문이다. 하지만 쉐어하우스나 단기 임대, 혹은 상가 전매 등에서 종종 발생하는 이 '전대차' 3총사(전대차, 전대인, 전차인)에 대해 확실히 짚고 넘어갈 필요가 있다.

전대차(轉貸借)란 무엇일까?

쉽게 말해 '재임대'다. 철수가 영희에게 물건을 빌려줬는데, 영희가 다시 민수에게 그 물건을 빌려주는 계약을 말한다. 월세로 방을 빌린 사람이 여행을 가는 동안 에어비앤비로 다른 사람에게 방을 빌려주는 행위 등이 여기에 해당한다.

이때 집을 빌려서 다시 남에게 빌려준 기존의 임차인을 '전대인'이라고 부른다. 위 예시에서는 ‘영희’이다. 영희는 철수에게는 '빌린 사람(임차인)'이지만, 민수에게는 '빌려준 사람(전대인)'이 되는 이중적인 지위를 갖는다. 그리고 영희에게서 다시 빌려 쓴 민수는 '전차인'이 된다. 즉, 족보가 꼬인 듯하지만, '전(구를 전轉)'자가 붙으면 '한 다리 건너서 거래했다.'고 이해하면 쉽다.

문제는 여기서 발생한다. 집주인(철수)의 허락 없는 전대차는 불법이 될 수 있다는 점이다. 민법에서는 임대인의 동의 없는 전대차를 금지하고 있다. 만약 영희가 철수 몰래 민수에게 빌려줬다가 민수가 물건을 손상한다면 철수는 영희에게 "왜 내 허락도 없이 남한테 빌려줬어?"라고 화를 내며 문건을 뺏어갈 수 있다(계약 해지).

따라서 '전차인'은 매우 불안한 지위에 놓이게 된다. 집주인의 동의를 얻지 못한 전대차 계약을 맺고 살다가, 어느 날 갑자기 진짜 집주인이 나타나 "나가주세요."라고 하면 법적으로 대항할 힘이 없기 때문이다. 보증금을 전대인(기존 세입자)에게 줬더라도, 전대인이 돈을 들고 잠적하면 집주인에게 "돈 돌려주세요."라고 따질 수도 없다.

물론 집주인의 동의를 얻은 전대차는 합법이며, 이때 전차인은 법의 보호를 받을 수 있다. 하지만 초보자라면 가급적 등기부등본상의 실제 소유주(집주인)와 직접 계약하는 것이 가장 안전하다. 만약 어쩔 수 없이 전대차 계약을 맺어야 한다면(예: 쉐어하우스 입주) 반드시 집주인의 '전대차 동의서'를 눈으로 확인하고 복사해 두어야 한다.

'친구의 친구'는 남이라고 했던가. 부동산에서도 집주인이 아닌 사람과의 계약은 그만큼 리스크가 따른다. 전대차, 전대인, 전차인이라는 용어를 안다는 것은 복잡한 계약 관계 속에서 "어? 이거 주인이랑 직접 하는 거 맞아요?"라고 날카로운 질문을 던질 수 있는 힘을 갖는다는 뜻이다. 그 질문 하나가 당신의 소중한 보증금을 지켜줄 것이다.

우분투 금융서비스 박지애 지점장

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노원신문