[부동산인사이트] 우분투 금융서비스 최유나 지점장

부린이 탈출을 위한 대출의 세계 : DTI, DSR, RTI

내 월급과 빚의 상관관계, 알파벳 대출 규제 정복

은행은 ‘집’보다 ‘사람’을 먼저 본다

주택담보대출의 출발점이 LTV라면, 다음 관문은 사람의 상환 능력을 따지는 규칙들이다. 집값이 아무리 비싸도 소득과 부채 구조가 받쳐주지 않으면 대출은 멈춘다. DTI, DSR, RTI. 영어 약자가 이어지면 복잡해 보이지만 핵심 질문은 하나다. “당신은 이 돈을 갚을 수 있는 사람인가?”

DTI, 월급으로 감당할 수 있는 선을 정하다

DTI는 ‘소득 대비 부채 상환 비율’이다. 은행은 대출을 해주기 전 차주의 연 소득을 기준으로 매년 얼마까지 빚을 갚을 수 있는지를 계산한다. DTI가 40%라면, 연봉의 40%를 넘지 않는 범위에서만 원리금 상환이 허용된다. 쉽게 말해 월급에서 빚 갚는 돈이 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 장치다.

이 규제의 목적은 단순하다. 무리한 대출로 생활이 무너지는 것을 막겠다는 것이다. DTI는 기본적인 ‘상환 능력 점검표’에 가깝다.

DSR, 모든 빚을 합산하는 정밀 검사

DTI보다 훨씬 강력한 기준이 바로 DSR이다. DSR은 새로 받으려는 대출뿐 아니라, 이미 보유한 모든 금융 부채를 합산해 본다. 마이너스 통장, 자동차 할부, 카드론까지 예외는 없다.

그래서 많은 사람들이 “집값은 되는데 대출이 안 나온다.”고 말한다. 소득 대비 이미 쌓인 빚이 많다면 추가 대출은 차단된다. DTI가 단순한 건강검진이라면, DSR은 정밀 종합검사에 가깝다. 최근 대출 문턱이 높아진 이유도 이 DSR 규제에 있다.

RTI, 임대 수익의 현실을 묻다

RTI는 주거용이 아닌 상가나 빌딩 투자에서 적용된다. 기준은 명확하다. “이 건물에서 나오는 임대료로 은행 이자를 감당할 수 있는가?”임대 수익이 대출 이자보다 일정 비율 이상 높아야만 대출이 가능하다. 공실 위험이 큰 상가에 무리한 대출이 몰리는 것을 막기 위한 안전장치다.

LTV, DTI, DSR, RTI는 모두 은행의 안전벨트이자, 가계부채를 관리하려는 사회적 장치다. 대출은 감이 아니라 계산이다. 내 소득과 빚의 구조를 이해하는 순간, 알파벳 규제는 더 이상 장벽이 아니라 지도 위의 좌표가 된다.

우분투 금융서비스 최유나 지점장

☎010-5726-5041,ynchoi5041@gmail.com

노원신문