서울시 도시주거환경정비 기본계획 고시

노원 등 강북지역 재개발 재건축 사업성 개선

김경남 위원장, 상계주공5단지 ‘강북 전성시대’선도

서울시가 지난 9월 26일‘2030 도시주거환경정비 기본계획’을 고시했다. 재개발 재건축 사업성 개선을 위해 역세권 준주거 종 상향, 사업성 보정계수 적용, 종 상향에 따른 공공기여 부담 완화 등이 골자다. 특히 노원구 같은 집값이 낮아 재건축 사업성이 떨어지는 지역에 혜택을 몰아주기로 했는데, 일반분양을 하지 않은 단지까지 기본계획을 소급 적용하기로 했다.

지난 9월 5일 사업시행인가를 받은 상계주공5단지는 ‘강북 대개조 - 강북 전성시대’의 선도단지가 될 전망이다.

김경남 상계주공5단지재건축 정비사업위원장은 “상계5단지 재건축사업 시계가 빨라지고 있다. 연내에 시공자를 재선정하고, 내년 중반기에 동·호수 추첨을 마치는 대로 관리처분계획을 인가받는다는 목표로 사업을 빠르게 추진하겠다.”고 말했다.
 

상계동 721번지 일대 상계주공5단지는 대지면적이 3만 3854.6㎡로 840세대이다. 현재 용적률 299.73%, 건폐율 27.60%를 적용해 총 996세대를 계획하고 있다. 세부 공급내용은 59타입 378가구(임대 153가구 포함), 68타입 345가구, 84타입 273가구다. 1대1 재건축을 하게 되었다. 

19년 5월 ‘서울시 신속통합기획 시범사업 대상지’로 선정되어 21년 3월 정비구역 및 지구단위계획 결정 고시를 받았다. 2단계 종상향을 위해 15%의 기부채납 조건으로 도시계획심의를 받았다. 23년 1월 시공자를 선정했지만 평균 5.5~6억원의 분담금이 예정되면서 결국 시공자 선정 취소라는 결과를 낳았다.

이 힘든 시기를 돌파해 낸 건 김경남 위원장이다.

김경남 위원장은 30대 중반인 2005년 “재건축 이후의 미래가치를 보고” 5단지로 이사왔다. 입주자대표회장을 맡으면서 기존의 재건축준비위원회에 조력해왔다. 건설, 설계업계에서 23년을 현장소장 등으로 일하면서 건설사업에 대한 풍부한 경험과 이해로 신임을 받았다.

5단지는 신탁 사업자방식으로 사업을 추진하고 있다. 신탁방식의 표준계약서가 지난해 7월 만들어질 정도로 아직 초기방식이다. 김경남 위원장은 “신탁은 소유주들의 분쟁에도 불구하고 속도를 유지할 수 있는 방식”이라고 설명했다. 앞서나가던 상계뉴타운 1·2구역과 월계 동신아파트가 관리처분계획을 앞두고 멈춰서면서 5단지가 노원지역의 정비사업 선두그룹이 될 수 있었던 것도 신탁방식 덕분이라는 것이다.

상계주공 재건축사업에서 가장 빨리 나갔던 상계5단지는 지난해 공사비 인상 등으로 분담금 규모가 5~6억에 이른다는 것이 알려지면서 사업이 흔들거렸다. 이때 시공사 계약이 해지되고, 21년 5월 수수료 2.9%로 계약했던 한국자산신탁도 지난 3월 1.9%로 낮췄다. 이 과정에서 신임을 받은 김경남이 위원장이 되었다.

김경남 위원장은 21년 2월 노원구바른재건축재개발연합회를 결성해 사무총장으로 활동한 바 있다. 이미 성공한 정비사업 조합장들과 재건축을 앞둔 상계동 아파트대표자들을 아우르는 모임으로 노원구청의 재건축신속추진단 구성과 안전진단비 지원을 제안하고 성사시켰다.

하지만 ‘신속통합기획 시범지’로 다른 단지와 상황이 달랐던 상계5단지는 다른 목소리를 냈고, 결국 빠져나와 노원미래도시정비사업단을 따로 만들었다. “사례가 없는 것을 자꾸 주장하니까 긁어 부스럼 만드는 사람으로 밉보였다. 하지만 불합리한 규정을 개정해야 한다는 주장을 강하게 했다. 그런 과정에서 열심히 하면 도와주겠다고 하셨던 지역의 선배들에게 인정받지 못한 것이 아쉽다. 그래도 노바재연이 있었기에 노정단도 만들어질 수 있었다.”

상계5단지가 사업인가를 받은 이후에 도시주거환경정비 기본계획이 고시되고, 또 공람 때부터 논란이 많았던 상계·중계 택지 지구단위계획도 내년 초에나 확정될 예정이다. 5단지 개건축사업에 절대적인 영향을 미칠 도시계획들이다.

“일반분양이 6세대밖에 안 되었는데 바뀌는 제도에 따라 임대를 분양으로 전환하면 매출이 1천억원 생기는 것이다. 분담금 1.5억~2억원은 줄어들게 돼서 해볼 만하다. 추가로 다른 규제도 완화될 수 있다. 입주까지 변경되지 않는 계획은 없다. 바뀔지언정 경험하면서 노하우를 쌓아 더 잘할 수 있다. 기본계획 변경을 예측하고 빨리 준비하도록 도시계획 업체도 선정했다. 경비한 변경이 될지, 49층까지 할지 비교 분석하면서 우리가 선택할 수 있다. 그러나 지금 할 수 있는 것은 빨리하는 것이 낫다. 지금은 인터넷 시대이다. 정비사업도 숨길 수 없다. 공개하고, 실수하고 잘못된 부분은 수정하면서 가면 된다.”

노원신문 백광현 기자